Kaufen, verkaufen und verwalten – alles aus einer Hand.

Ausländer können eine Eigentumswohnung uneingeschränkt und auf ihren eigenen Namen besitzen – mit einem Eigentumstitel im Volleigentum (Freehold).

Ausländische Eigentümer dürfen zusammen bis zu 49% der verkäuflichen Fläche jedes Gebäudes halten. Die übrigen 51% müssen in thailändischem Eigentum sein.

Der Kaufpreis muss in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen werden. Bei Überweisungen ab USD 50.000 stellt die thailändische Bank das Formular „Foreign Exchange Transaction“ (FET) aus, das das Grundbuchamt am Tag der Übertragung benötigt.

Vorschläge, die Ausländerquote auf 75% anzuheben, wurden diskutiert, sind aber nicht Gesetz. Die 49%-Regel gilt weiterhin.

Ausländer können kein Land auf ihren eigenen Namen besitzen. Das Haus selbst kann Ihnen gehören, während das Grundstück über einen eingetragenen Pachtvertrag gehalten wird.

Ein Pachtvertrag über Land kann beim Grundbuchamt für bis zu 30 Jahre eingetragen werden. Verlängerungsoptionen wie 30+30 sind vertragliche Zusagen, keine gesetzliche Garantie.

Weitere eingetragene Rechte: das Erbbaurecht (Superficies – das Recht, ein Gebäude auf fremdem Grund zu besitzen) und der Nießbrauch (das Recht, die Immobilie und ihre Erträge zu nutzen, befristet oder auf Lebenszeit).

Der Vorschlag für Pachtverträge über 99 Jahre ist noch ein Entwurf. Derzeit liegt die eintragbare Höchstdauer weiterhin bei 30 Jahren.

Ausländer können Land für bis zu 30 Jahre pachten, eingetragen beim Grundbuchamt. Eine thailändische Gesellschaft darf Land nur mit echten thailändischen Anteilseignern besitzen. Der Einsatz von Strohmännern als Anteilseigner ist illegal und wird aktiv strafrechtlich verfolgt.

Prüfen Sie vor dem Kauf die Eigentumsurkunde (ein Chanote ist der sicherste Titel), die Straßenanbindung, die Flächennutzung und die örtlichen Bauvorschriften. Manche Landarten, etwa landwirtschaftliches Sor-Por-Kor-Land, können nicht verkauft werden.

Eine Investition von mindestens 40 Millionen Baht kann es einem Ausländer ermöglichen, mit ministerieller Genehmigung bis zu 1 Rai Land für ein Eigenheim zu erwerben. Diese Genehmigung wird selten erteilt.

Ausländer können gewerbliche Einheiten in Condominiums wie Büros und Läden innerhalb der 49%-Quote kaufen sowie Shophouses, Büros und Land für bis zu 30 Jahre mieten bzw. pachten.

Um ein Geschäft zu betreiben, benötigen Sie eine thailändische Gesellschaft und eine Arbeitserlaubnis. Nach dem Foreign Business Act halten Ausländer in der Regel bis zu 49% der Gesellschaft, es sei denn, das Unternehmen genießt eine BOI-Förderung oder fällt unter eine andere Ausnahme.

Volleigentum (Freehold): Die Immobilie gehört Ihnen dauerhaft, und Sie können sie verkaufen oder vererben. Für Ausländer gilt dies für Eigentumswohnungen.

Pacht (Leasehold): Sie haben das Recht, die Immobilie für die eingetragene Laufzeit von bis zu 30 Jahren zu nutzen. Prüfen Sie, ob der Vertrag die Übertragung an einen Käufer oder an Ihre Erben erlaubt.

Übertragung im Volleigentum: Übertragungsgebühr von 2% des Schätzwerts (oft zwischen Käufer und Verkäufer geteilt), zuzüglich Steuern des Verkäufers: Specific Business Tax von 3,3% bei einer Besitzdauer unter 5 Jahren, andernfalls Stempelsteuer von 0,5%, sowie Quellensteuer.

Eingetragene Pacht: 1% Eintragungsgebühr plus 0,1% Stempelsteuer auf den gesamten Pachtzins. Die 2025–2026 angebotene ermäßigte Übertragungsgebühr von 0,01% galt nur für thailändische Käufer.

Prüfen Sie die Referenzen des Bauträgers, die Baugenehmigung und die Umweltgenehmigung (EIA) sowie, ob der Zahlungsplan dem Baufortschritt folgt. Das Eigentum wird nach Fertigstellung des Gebäudes beim Grundbuchamt übertragen. Lassen Sie den Kaufvertrag prüfen, bevor Sie zahlen.

Vermietungen von weniger als 30 Tagen gelten nach dem Hotelgesetz als Hotelbetrieb und benötigen eine Lizenz; zudem verbietet die Hausordnung vieler Wohnanlagen die Kurzzeitvermietung. Wir prüfen vor dem Inserieren, was für jede Immobilie erlaubt ist.

Ausländische Gäste müssen innerhalb von 24 Stunden bei der Einwanderungsbehörde gemeldet werden (TM30). Mieteinnahmen aus thailändischen Immobilien sind in Thailand steuerpflichtig.

Langfristige Miet- und Pachtverträge über mehr als 3 Jahre müssen beim Grundbuchamt eingetragen werden, um für die gesamte Laufzeit durchsetzbar zu sein.

Der Kauf einer Immobilie verschafft Ihnen für sich allein kein Visum, doch Immobilieneigentümern stehen Möglichkeiten für Langzeitaufenthalte offen, und wir unterstützen Sie beim Verfahren. Wenn Ihr Ehepartner die thailändische Staatsangehörigkeit besitzt, kann Land ausschließlich auf seinen bzw. ihren Namen eingetragen werden, und Sie unterzeichnen eine Erklärung, dass die Mittel Ihrem Ehepartner gehören.