Ménage à Phuket

Les étrangers peuvent posséder intégralement un lot de condominium, à leur propre nom, avec un titre de pleine propriété (freehold).

Ensemble, les propriétaires étrangers peuvent détenir jusqu’à 49% de la surface vendable de chaque immeuble. Les 51% restants doivent appartenir à des Thaïlandais.

Les fonds destinés à l’achat doivent provenir de l’étranger, en devises. Pour tout virement de 50 000 USD ou plus, la banque thaïlandaise délivre un formulaire Foreign Exchange Transaction (FET), exigé par le bureau foncier (Land Office) le jour du transfert de propriété.

Des propositions visant à relever le quota étranger à 75% ont été discutées, mais n’ont pas force de loi. La règle des 49% s’applique toujours.

Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain à leur nom. Vous pouvez être propriétaire de la maison elle-même, le terrain étant détenu au moyen d’un bail enregistré.

Un bail foncier peut être enregistré au bureau foncier pour 30 ans maximum. Les options de renouvellement, comme 30+30, sont des engagements contractuels, non garantis par la loi.

Autres droits enregistrés : le droit de superficie (droit de posséder une construction sur le terrain d’autrui) et l’usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, pour une durée déterminée ou à vie).

La proposition de bail de 99 ans n’est encore qu’un projet. Aujourd’hui, la durée maximale d’un bail enregistré reste de 30 ans.

Les étrangers peuvent louer un terrain pour 30 ans maximum, avec enregistrement au bureau foncier. Une société thaïlandaise ne peut posséder de terrain qu’avec de véritables actionnaires thaïlandais. Le recours à des actionnaires prête-noms est illégal et activement poursuivi.

Avant d’acheter, vérifiez le titre de propriété (le Chanote est le titre le plus solide), l’accès routier, le zonage et les règles d’urbanisme locales. Certains types de terrain, comme les terres agricoles Sor Por Kor, ne peuvent pas être vendus.

Un investissement d’au moins 40 millions de bahts peut permettre à un étranger d’acheter jusqu’à 1 rai de terrain pour y établir sa résidence, avec une autorisation ministérielle. Celle-ci est rarement accordée.

Les étrangers peuvent acheter des lots commerciaux en condominium, comme des bureaux et des boutiques, dans la limite du quota de 49%, et louer des shophouses, des bureaux et des terrains pour 30 ans maximum.

Pour exploiter une activité, il faut une société thaïlandaise et un permis de travail. En vertu du Foreign Business Act, les étrangers peuvent généralement détenir au maximum 49% de la société, sauf si l’activité bénéficie d’une promotion BOI ou d’une autre exemption.

Pleine propriété (freehold) : le bien vous appartient à titre perpétuel ; vous pouvez le vendre ou le transmettre à vos héritiers. Pour les étrangers, cela concerne les lots en condominium.

Bail longue durée (leasehold) : vous avez le droit d’utiliser le bien pendant la durée enregistrée, jusqu’à 30 ans. Vérifiez que le contrat permet sa cession à un acheteur ou à vos héritiers.

Transfert en pleine propriété : droits de mutation de 2% de la valeur d’évaluation (souvent partagés entre acheteur et vendeur), plus les taxes à la charge du vendeur : taxe spécifique (Specific Business Tax) de 3,3% si le bien est détenu depuis moins de 5 ans, sinon droit de timbre de 0,5%, ainsi que la retenue à la source.

Bail enregistré : frais d’enregistrement de 1% plus droit de timbre de 0,1% sur le total des loyers. Le droit de mutation réduit à 0,01% proposé en 2025–2026 était réservé aux acheteurs thaïlandais.

Vérifiez les références du promoteur, le permis de construire et l’autorisation environnementale (EIA), ainsi que l’alignement de l’échéancier de paiement sur l’avancement des travaux. Le transfert de propriété a lieu au bureau foncier à l’achèvement de l’immeuble. Faites relire le contrat de vente avant de payer.

Les locations de moins de 30 jours relèvent de l’activité hôtelière au sens du Hotel Act et nécessitent une licence ; de nombreux condominiums interdisent en outre les courts séjours dans leur règlement. Nous vérifions ce qui est autorisé pour chaque bien avant de le mettre en ligne.

Les voyageurs étrangers doivent être déclarés à l’Immigration sous 24 heures (TM30). Les revenus locatifs d’un bien situé en Thaïlande sont imposables en Thaïlande.

Les baux de plus de 3 ans doivent être enregistrés au bureau foncier pour produire leurs effets pendant toute leur durée.

L’achat d’un bien ne donne pas droit, à lui seul, à un visa, mais il existe des options de long séjour pour les propriétaires et nous vous accompagnons dans les démarches. Si votre conjoint est de nationalité thaïlandaise, le terrain ne peut être enregistré qu’à son nom, et vous signez une déclaration attestant que les fonds lui appartiennent.